‘t gaat goed! Huizenprijs -35%
Zo nu en dan word ik eraan herinnerd via Twitter, LinkedIn, de gewone krant, TV en nieuwssites dat er herstel op de huizenmarkt te merken is. Minister Bos ziet kleine lichtpuntjes, echter ik denk dat dit meer een gevalletje medische danwel economische wetenschap is.
Leuk allemaal, hoor, maar ik geloof er geen jota van! De bewijsvoering in de berichten berust steevast op een statement dat door een of andere makelaar of politicus gemaakt is. Hierbij wordt de lichte daling van de huizenprijzen en de lage rentestand door deze zieners aangehaald plus natuurlijk het feit dat ze merken dat er weer klanten zijn… of eigenlijk geen klanten maar geïnteresseerden. Tja, zo lust ik er nog wel een paar. De lage rentestand vertelt niks over het feit dat het moeilijk is om überhaupt een hypotheek te krijgen en volgens mij, maar neem niet zomaar aan wat ik zeg, komt er bij die lage rentestand nog altijd een behoorlijke risico-opslag van de bank bij. Dus de hypotheekrente is helemaal niet laag, zelfs nog veel en veel hoger dan een paar jaar geleden! Ik heb dat onlangs zelf mogen ervaren. Mijn rentevastperiode van 5 jaar liep af en ik kreeg van de bank een aanbod 5,7% i.p.v. 4,1% wat ik normaliter betaal. Daarnaast ben ik geïnteresseerd in harde verkoopcijfers en niet in berichten over het feit dat er weer eens een paar mensen een bezichtiging hebben gedaan. Dat gaat echt niet het einde van de crisis inluiden.
Case Shiller index
Zo langzamerhand verschijnen er her en der wel -naar mijn mening- eerlijke berichten over hoe de situatie echt is. Via IEX.nl beschrijft Frank van Dongen in zijn artikel de spookhuiseconomie dat het inderdaad nog helemaal niet goed gaat met de huizenmarkt. Hij verwijst hierbij naar onder andere de Case Shiller index (de huizenprijsontwikkeling in de VS).
Via deze index kun je duidelijk zien dat vanaf 2000 de huizenprijzen in de VS een enorme, ongezonde, stijging doormaken. Vanaf 2006 is de top bereikt en daarna is het hard, heel hard achteruit gegaan. Volgens Shiller zullen de prijzen stabiliseren rond de prijzen van 2000. Je kunt hierbij een link leggen met het artikel van Arend Jan Kamp, ook op de IEX, waarbij hij aantoont dat vanaf 2000 de economie gefinancierd is met de hypothecaire overwaarde! Als dit niet zo geweest was is er vanaf 2000 amper groei geweest. Zie nu maar eens die hoge huizenprijzen uit te leggen…
70-90% Minder
We moeten nu onderhand toch wel weten dat het ontkennen en downplayen van de realiteit dubbel zo hard aankomt bij het publiek en het vertrouwen in onze opinieleiders en kopstukken van het bedrijfsleven en de politiek tot ver beneden het vriespunt laat zakken. Het is wellicht beter om nu te zeggen dat het eigenlijk nog maar net begint en dat we de echte harde klappen nog moeten krijgen.
Als ik naar de nieuwbouwmarkt kijk, zie ik dat deze compleet tot stilstand is gekomen. Niet een beetje minder maar gewoon 70-90% minder! Nu hoor ik menigeen denken dat die ontwikkelaars toch al genoeg verdiend hebben in de afgelopen jaren en dat we geen medelijden moeten hebben. Echter: realiseren wij ons allemaal wel dat het niet alleen die nieuwbouwhuizen zijn die niet verkocht worden maar dat deze ook niet gebouwd gaan worden, dat in deze niet te bouwen nieuwbouwhuizen ook geen keukens komen, geen gordijnen, geen vloeren, geen verfje, geen nieuwe meubels, etc? Dus de gevolgen van de neergang van de projectontwikkelaars gaan ook gevoeld worden door een heleboel anderen. Zelfs gemeentes zullen hier buikpijn van krijgen, geen nieuwbouw heeft ook gevolgen voor de gemeentekas en niet zo’n beetje ook: verkoop van gronden, bouwvergunningen, nieuwe inwoners, etc.
En nu dan?
Dus wat moeten we nu? Paniek? Nee, dat heeft in ieder geval geen zin maar laten we wel eerlijk zijn en precies vertellen hoe het er voor staat, zodat iedereen zijn maatregelen kan nemen en zich kan instellen op wat komen gaat. Dat scheelt in ieder geval al een heleboel gezeik achteraf en zo wordt het vertrouwen hersteld. Laat de banken voor de gein eens cijfers naar buiten brengen over het aantal NIEUW afgesloten hypotheken. Geen oversluitingen maar echt nieuwe hypotheken vanwege verhuizing.
Hoe gaat het worden? Tot de zomer zal de woningbouwmarkt blijven zakken en daarna stabiel blijven (op dat lage niveau) tot de zomer van 2010. De huizenprijzen zullen dalen t.o.v. begin 2009 met gemiddeld 35%. De prijzen in de randstad zullen zich vrij snel herstellen door het structurele tekort aan huizen dat daar heerst. Een aantal bekende projectontwikkelaars zal balanceren op het randje van faillissement (en wellicht ook failliet gaan), de werkeloosheid stijgt tot ongeveer 7%, nieuwbouwprojecten worden pas gestart (bouw) op het moment dat er bijna 100% verkocht is, de “batches” waarin nieuwbouw van 20+ in de verkoop zullen gaan, liggen gemiddeld tussen de 4-8 woningen per keer, de hypotheek die verstrekt wordt voor nieuwbouwhuizen zal inclusief alle meerwerkopties zijn, makelaars krijgen het heel, heel moeilijk en de alle partijen zullen beter naar de woonconsument moeten luisteren!
Power to the people
Is dit allemaal erg? Ik denk het niet, het is erg vervelend maar het is nog niet desastreus. We moeten onze welvaartsverwachtingen aanpassen aan de realiteit. Iedereen aan de prepaid in plaats van dure mobiele abonnementen. Die auto kan nog wel een jaartje extra mee. Kleren kunnen gemaakt worden in plaats van vervangen. Marktplaats en E-bay zullen wel varen bij de crisis en meest belangrijk is naar mijn mening dat de consument en zijn/haar wensen weer centraal komt te staan. Geen flauwe leenreclames meer die het te hoge ambitieniveau van de onderkant van de maatschappij probeert te financieren op een verwerpelijke manier. Die nieuwe keuken die je nu kunt kopen met een financiering van Leen of hoe dat figuur ook heet, daar betaal je uiteindelijk wellicht € 5.000 extra voor aan Leen…. Als je twee jaartjes extra spaart kun je het zonder kleerscheuren doen.
O ja: voor de nieuwbouwbranche betekent dit dat de marges verder onder druk komen te staan. Daarom zal er onder andere kritisch gekeken worden naar de toegevoegde waarde van makelaars. Wellicht gaan de ontwikkelaars zelf de verkoop regelen, gaan de consumenten via speciale websites hun precieze woonwensen aangeven, al dan niet gecoacht door een projectontwikkelaar. De opties die de klant van te voren via internet kiest, worden ook via internet begroot en de consument kan naast haar “maatwerk”-woning van te voren ook haar keuzes “live” in een een verkoopcentrum te bekijken. Zo wordt de consument weer de reden van bestaan voor de projectontwikkelaars, de makelaars en de notarissen en niet het tekenvee. Kortom: de branche gaat weer huizen ontwikkelen en verkopen in plaats van klaarzetten om zo snel mogelijk een handtekening te krijgen onder het verkoopcontract (dank L. Elmendorp). Power 2 the people!
